Byggemåte
Bygget er fra 1905 og denne leiligheten ligger i 4. etasje med innredet 5. etasje. Loftsetasjen ble pusset
opp i 2022 og overflater i hovedetasjen er malt. Badet er rehabilitert i 2016.
Loftskonstruksjon er tilgjengelig via en loftsluke med stige. loftet har kledde overflater, og det er ikke mulig
å inspisere takkonstruksjonen utover synlige platekledning. De andre leiligheten har felles bodareal på
den andre halvdel av loftet. Her er takkonstruksjonen synlig. Vinduene er av trevirke med 2-lags glass.
Disse har litt forskjellig alder, men det er observert vinduer med datostempling 2009 og 2010. På badet er
det ett nyere vindu av PVC med 2-lags glass. På loftet er det noen eldre vinduer fra 1986. Det er også to
takvinduer på loftet og ett på kryploft. Alder på takvinduer er ikke kjent, men de er skiftet etter byggeår.
Ytterdøren er skiftet etter byggeår, men er av eldre dato. Denne er brann- og lydklassifisert. Boligen har
terrassedør i trevirke med 2-lags glass fra 2022. Det er en takterrasse som har tilgang fra loftet.
Takterrassen har royalimpregnerte terrassebord og det er underliggende tetting under denne. Rekkverk
er av trevirke. Det er sluk som er synlig fra en inspeksjonsluke. Det ser ut som om sluken er av nyere
dato, men type tekking er ikke mulig å se. I følge eier er det plastbasert membran under terrassebordene.
Vegger, tak, vinduer og utvendige fasader tilhører areal/bygningsdel som sameiet eier og håndterer i
fellesskap. Seksjonen plikter å vedlikeholde vinduer og dører som berører den aktuelle seksjonen, med
mindre annet er presisert i vedtektene, og Artikon har mottatt og kontrollert disse. Utskifting av vinduer og
ytterdører er sameiet sitt ansvar. I rapporten er det vurdert og satt tilstandsgrad på vinduer, dører og
veranda/terrasse som berører aktuell seksjon. Utvendige vegger har fasade av aluminium og taket er av
skifer.
Takstmannen har befart eiendommen og vurdert de ulike bygningskomponentene til følgende
tilstandsgrader:
Tilstandsgrad 3 - Store eller alvorlige avvik:
- Etasjeskille/gulv mot grunn: Det er foretatt stikkontroll av skjevhet i to rom i hver etasje i henhold til
standardens krav. Følgende ble observert over 2 meter og 25 mm gjennom hele rommet: I stuen i
hovedetasjen er det observert 12 mm over 2 meter og 25 mm gjennom hele rommet. I gangen i
hovedetasjen er det observert 15 mm over 2 meter og tilsvarende gjennom hele rommet. På loftet (kun ett
rom) er det observert 30 mm over 2 meter og tilsvarende gjennom hele rommet.
- Pipe og ildsted: På pipen mot nord er det observert en sprekk i murkransen i etasjeskillet på loftet. Pipen
mot sør er innekledd mot kjøkken og har kun to synlige pipevanger. Dersom pipen har innerrør eller er av
lettklinkerblokker er det tilstrekkelig med kun 2 synlige pipevanger. Det er ikke kjent hvilke materiale
aktuell pipe er av eller om det er innerrør i pipen. Sotluken er plassert bak kjøkkenet og denne er synlig
bak skuffen på kjøkkenet når denne åpnes. Det er brennbart materiale rundt sotluken. Det er fremlagt
rapport etter feiing av skorstein, datert 11.06.2024. Denne rapporten har ikke påpekt noen avvik.
Takstmannen vurderer observasjonene til å ikke være i henhold til lovverket og det er derfor valgt å sette
avvik.
- innvendige trapper: Åpninger mellom trinn i innvendig trapp er større enn dagens forskriftskrav. Det er
ikke montert rekkverk. Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet.
Tilstandsgrad 2 - Avvik som kan kreve tiltak:
Takkonstruksjon/loft: Det er observert fuktskjolder på takvinduet og på fellesloft. Disse fuktskjoldene er
tørre. Det gjøres oppmerksom på at siden takkonstruksjonen er skjult fra aktuell leilighet, er det ikke
mulig å undersøke rundt og i underkant av vinduet.
- Vinduer: Takvinduer på kryploftet er punktert og har fuktskjolder. Takvinduet på loftet er punktert, og det er
tegn til merker etter kondens. Vinduer på loftet er værslitte. Fra terrassen er det observert fuger ved
takvinduet mot taktekkingen.
- Balkonger, terrasser og rom under balkonger: Rekkverkshøyden varierer fra 100 cm til 97 cm. Kravet er
1,2 meter der det er mer enn 10 meter ned til bakken. Det er ikke kjent hvilken alder tekkingen på
takterrassen har. Det gjøres oppmerksom på at det ikke er mulig å undersøke tekkingen detaljert, da
denne ligger under terrassebordene. Terrassebordene ligger helt inntil kledningen, noe som kan
vanskeliggjøre vedlikehold.
- Andre utvendige forhold: Fasadene er slitt og har flassende maling. Taktekkingen er av eldre dato. Eier
opplyser at sameiet planlegger å male fasaden. Fra terrassen er det observert fuger ved takvinduet mot
taktekkingen.
- Innvendige overflater: Det er observert hulrom under en flis i gangen. Det er enkelte sprekker i flisfuger i
gangen. Det er observert noen sprekker/riss i vegg.
- Bad/vaskerom, overflater vegger og himling: Det er observert små riss i en fuge ved blandebatteriet til
dusj/badekar.
- Bad/vaskerom, overflater gulv: Fallet er registrert til ca. 15 mm, mens kravet er 25 mm.
- Bad/vaskerom, sluk/membran/tettesjikt: Det er ikke fremlagt dokumentasjon på utførelsen av tettesjiktet
på badet, noe som medfører usikkerhet om kvaliteten og forventet levetid. Det er synlig membran ved
sluket, men membranen er smurt ut over klemringen. Det kan ikke kontrolleres om membranen er ført inn
under klemringen, slik den skal, da membranen skjuler dette.
- Bad/vaskerom, ventilasjon: Det er ikke tilluft utover ventil i vindu, noe som medfører manglende
tilluftsventilering til våtrommet, for eksempel spalte eller ventil ved dør.
- Kjøkken, overflater og innredning: Det er enkelte merker og hakk i kjøkkeninnredningen. Foran vasken er
undersiden av benkeplaten noe oppsvulmet.
- Vannledninger: Det er observert noe irring på rørene, men det er ikke mye. Ikke fukt på
betalingstidspunktet. Det er observert tørr fuktskjolder på døren. Det er kursfortegnelse på en papplate
som ligger opp i skapet.
- Varmtvannstank: Varmtvannstanken er plassert i hjørnet av kjøkkeninnredningen, og det er trang
tilkomst. Overtrykksventiler er ikke synlig, og det er uklart om denne er koblet til avløp. Det er observert
vannstopper på kjøkkenet, men denne er ikke observert i området rundt varmtvannsberederen. Den
elektriske tilkoblingen til varmvannsberederen er ikke synlig.
- Elektrisk anlegg: Tilkoblingen til varmtvannstanken er ikke kontrollert og det mangler øvrige
samsvarserklæringer.
Se vedlagt boligsalgsrapport avholdt 02.10.25, hvor ovennevnte opplysninger er hentet fra, for
nærmere teknisk beskrivelse av eiendommen.
